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金融时报:保障性租赁住房将成房地产贷款增量发力点

发布时间:2022-02-10 10:08 | 点击率:

       春节假期过后的第二个工作日,房地产市场迎来重磅金融政策。2月8日,人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(以下简称《通知》),明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支撑力度。

  光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为,《通知》主要引导银行业金融机构加大保障性租赁住房市场发展的支撑力度,这也是促进我国房地产市场健康发展的长效机制和重要举措,有利于推动加快建立多主体供给,多渠道保障体系,满足市场多元化需求。此举体现了政策倾斜与引导,拓宽了保障性租赁住房项目融资空间。

  “近段时间以来,疫情影响仍未消退,我国经济下行压力仍然较大。在这种情况下,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,有助于银行业金融机构准确把握和实行房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,满足房地产企业的合理融资需求和住房消费者的合理住房消费需求。”招联金融首席研究员董希淼提出,此次政策在春节后第二个工作日发布,向市场传递出稳预期、稳信心的明显信号,有助于促进房地产业良性循环和健康发展,进而促进扩内需、稳增长,维护宏观经济大局稳定。

  中国银行研究院研究员郑忱阳表示,《通知》出台后,保障性租赁住房将成为银行房地产贷款增量的重要发力点,既符合国家大政方针,又能更好服务人民美好生活需要,是拓展房地产业务的关键突破口。

  集中度管理制度的既有安排

  事实上,保障性租赁住房不纳入房地产贷款集中度管理早已有迹可循,是房地产贷款集中度管理制度的既有安排。2020年年底,人民银行、银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,根据银行业金融机构资产规模和机构类型等因素,分五档设定房地产贷款集中度要求,为银行房地产贷款设置了“两道红线”。并明确提出,为支撑住房租赁市场发展,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算,并在制定住房租赁金融业务有关意见、建立相应统计制度后,对于符合定义的住房租赁有关贷款不纳入集中度管理统计范围。

  2021年6月,国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确保障性租赁住房基础制度和支撑政策,并提出要进一步加强金融支撑,包括完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。郑忱阳表示,在此基础上,各地加快建设保障性租赁住房相关机制,在项目认定、数据统计、监督管理、监测评价等方面取得良好进展,在此情况下《通知》已具备落地条件,此时提出不仅为房地产企业发展指明方向,也为新一年银行信贷的灵活调整提供充足空间。

  2021年12月的中央经济工作会议再次强调“探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”。董希淼表示,《通知》明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,是贯彻落实中央经济工作会议精神的具体举措,有助于鼓励银行业金融机构坚持“房住不炒”原则,在防控风险的前提下,加大对保障性租赁住房发展的支撑力度。周茂华表示,《通知》拓展了银行业务空间,同时,也有助于促进房地产业良性循环与健康发展。

  把握保障性租赁住房市场机遇

  保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体,与公租房、共有产权住房共同构成我国的住房保障体系。郑忱阳认为,随着“房住不炒”政策深入推进,房地产市场从增量向存量过渡、从销售为主向租购并举转型,保障性租赁住房凭借其特殊性质,承担稳增长、保主体、促民生多重任务,在稳定房价预期、降低居住成本等方面发挥了重要作用。

  2022年1月,近20个省份披露了年度保障性租赁住房筹建计划,多地计划新建的保障性租赁住房规模是去年的2至5倍,保障性租赁住房已成为重点民生项目。

  “商业银行等金融机构在依法合规的前提下,加快进入住房租赁市场,探索住房租赁信贷新模式,既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展,也有利于房地产市场平稳健康发展的长效机制形成。”董希淼表示,金融机构要以此次新规为契机,优化房地产金融业务结构,加大对住房租赁市场的支撑和服务力度。一是加强与地方政府沟通合作,支撑开展保障性租赁住房开发建设,并在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节提供创新的金融产品和服务;二是可与房地产企业合作,通过签订租赁权转让协议的方式将待售房源变成长租房源,扩大住房租赁市场供给;三是开发额度和利率适中的租房贷款、租房分期等产品,为有需求的租客直接提供信贷支撑。

  《通知》对银行业和房地产行业来说,都蕴藏着新的市场机遇。郑忱阳认为,对于银行业来说,要坚持“房住不炒”定位,切实将资金投向符合要求的保障性租赁住房领域,通过信贷、债券等市场化手段提供金融服务,创新租赁住房债券型投资信托基金产品(ABS)、房地产投资信托基金(REITs)等金融产品,强化数据统计和风险监测,促进金融服务依法合规、风险可控、商业可持续。对房地产企业而言,开拓保障性租赁住房市场将成为其重要方向,房地产企业应积极把握该业务机会,发力租赁业务、老旧小区改造、社区服务等存量市场领域的金融服务。